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新房认购书,是房屋买卖合同吗?

案件描述:
主办律师:马雨波,联系方式:022-87028496    022-87028867
事件
王某某于2017年3月通过安居客网站了解到天津某公司有商品房出售,同时于2017年3月9日到某公司销售大厅看房,并决定购买其中一处房屋,并于当天交付20000元房款,后分次支付100000元、280000元、518640元定金及房款。后于2017年4月15日与某公司签订预约选房确认单,约定客户以缴纳首期款的形式认购房源,正式开盘后通知客户办理合同网签。某公司所售房屋早已开盘销售却迟迟不予王某某签订商品房买卖合同,王某某多次催告未果。
后经房管局查证得知所售房屋因为工程问题不允许网签,而且某公司所售房屋办有抵押,所以不能进行网签及后续交易。
王某某一直按照约定支付房款,并且已经支付大部分房款,但是某公司一直拒绝与王某某签订房屋买卖合同,而且某公司所售房屋存在违规销售情形,导致王某某不能实现合同目的,故王某某委托马律师起诉至法院要求解除预约合同并要求某公司承担违约责任。
调解
马律师庭前与某公司沟通协商希望某公司能够明确何时与王某某签订本约,但某公司并不能给出明确的答复,庭上调解也只同意返还已付购房款及利息,同意在利息方面给予一定的补偿但是不超过2倍,某公司明显没有调解的诚意,案子进入庭审阶段。
马律师认为因签订本约而订立的预约合同也是合同,具有法律效力。某公司没有办法跟王某某签订房屋买卖合同的本约,并向王某某隐瞒已经将其认购房屋抵押的事实,其行为是根本违约,应该返还房款,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。庭审中法官跟某公司确认开盘问题,追问是否可以签订本约等问题某公司均没有给出准确回复。
庭审结束马律师再次向某公司表达其会承担的法律责任,某公司在慎重考虑后,愿意向王某某做出更多的赔偿,后双方在马律师协调下终达成了调解。
评说
如何认定预约合同违约?违约责任如何承担?
预约合同大多都有约定不明的弊端,因此对于认定一方存在违约有一定的难度,但是预约合同也是双方真实意思表示,也具有有效的法律效力,本案中王某某与某公司签订的预约选房确认单属于预约合同,目的在于按约定签订房屋买卖合同,虽然预约选房确认单并没有明确何时订立本约,但是某公司一直拒绝与王某某签订买卖合同且不能给出明确时间可以与王某某签订本约,可以视为对方没办法按照预约签订本约,是根本违约,应该承担违约责任。
 法律链接
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。